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你有沒有買錯豪宅？坐落市區精華才是「真豪宅」
【今週刊 525期】邱太火宣

二○○七年豪宅推案總量預估上看八百億元，較○六年的五百億元成長六成。光是○七年第一季就有大安森林公園旁的「勤美樸真」、愛國西路的「元大一品苑」、信義計畫區的「信義雅緻」等百坪豪宅案，建商卯勁推豪宅，豪宅買氣也熱滾滾。新光人壽在一場講座中，邀請了房地產專家顏炳立、建築設計大師黃永洪，從地段、環境、建築設計、管理等面向，教你如何投資具增值潛力的豪宅？

顏炳立表示，二○○六年房地產可用「美麗與憂愁」形容，過去一年來，台北市的房地產，只出現Ｍ型的產品——豪宅和小套房。豪宅是美麗的，小套房卻是憂愁的，小套房就像內褲的布料要賣到西裝的價格，不甚合理；豪宅則是西裝布料賣西裝價格，比較合理。

從需求面看，豪宅有一定的購買族群，這群人比較不會計較價錢。就像買一件五萬元的LV名牌包和買一件一千元LX（指仿冒品）路邊攤的包包
，心態是不一樣。買豪宅的人，是要彰顯身分地位，就像股票中的高價股，宏達電、大立光這些股票一張動輒幾十萬元，都是企業家、醫生、律師在玩的股票。

所以豪宅有一定的購買階層，這些階層人數還不少，據統計台灣所得上億元的起碼有三萬多人。

有一次顏炳立去聯合報演講，中午吃飯朋友問他，聽說很多台商回來買豪宅，顏炳立開玩笑地說，台商離鄉背井七、八年，在大陸包了二奶，

台灣沒有照顧到，於是返台買豪宅回饋給大奶。事實上，這些台商在世界各地走，知道全世界最保值的房地產，就是地段好、面積大、等級高的豪宅。

地段好挑選市區精華位置為要件
從供給面來看，豪宅一定是誕生在最繁華的地段，地段對、環境對才能成為豪宅，顏炳立認為，台北市有條件形成豪宅的地段，只有大安、信
義、中山、中正、松山區，因這些行政區都在市中心，至於市中心外圍的大直、內湖、南港、萬華、北投區要構成豪宅條件比較困難。

顏炳立認為，房地產這波已經到了末波，市場開始泡沫化，但是泡沫不會影響到高價的豪宅，因為它限量，而且難複製。另外，當郊區淡水、新店、板橋都出現一坪四十萬元，甚至華固建設在老舊的大同區，標下土地一坪要賣五十萬元，老舊社區怎能形塑出豪宅的產品，這些現象均顯示房地產開始非理性。

不是有山有水就叫豪宅。七八年前，有一則電視廣告，打開窗戶小鳥會飛進來，還可以釣魚，就是汐止的水蓮山莊，周邊面積大，甚至有湖泊，當時一坪要賣三十萬元，如今腰斬只剩十五萬元。從這經驗來看，在郊區推豪宅很危險。例如淡水小坪頂找了大師級貝聿銘設計豪宅，一到入冬時，房子在空中哭泣，這些都是定位錯誤的案例。

等級高具有國際建築血統加持
顏炳立有一次在于美人的節目談豪宅，聊到有一戶豪宅一個抱枕十六萬元、紅地毯八十萬元、沙發也要百萬元，因此豪宅的廚具、衛浴配備，肯定都是國際頂級品牌。再來，豪宅講究血統，血統指的是國際知名的建築設計師、施工營造團隊，如果找一家local建商施工，好的布料（土地）就容易被糟蹋。

另外，富豪不喜群居，隱私性對富豪來說很重要，大安區的勤美樸真在捷運上面，不符合這項條件，遠企對面的敦峰大樓，任何人下車都容易被發現，也不符合隱匿性。豪宅坪數要單純，像南京東路上的圓頂世紀館，除了大坪數，也有四、五十坪的小坪數，這樣住戶素質就參差不齊，也談不上豪宅。最後，要提的是豪宅是抗跌的，SARS期間，信義之星最低成交價格一坪五十二萬元，房價只掉了一○％，一般房子跌更多，因此豪宅選對區域是可以傳家的。

黃永洪認為，顏炳立對豪宅的標準好嚴格，豪宅必須坐落在市中心的精華地段，不過大直水案第一排「帝景水花園」，可以看到台北市風景、夜景，綠地空間也足夠，他認為也稱得上豪宅。其他像「遠雄陽明」可以眺望陽明山、公園綠地，信義計畫區的「御芝苑」基地不大，也都是頂級豪宅。

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